Leiegaranti eller depositum
Hva er leiegaranti?
Leiegaranti, også kalt husleiegaranti eller depositumsgaranti, er en garanti som benyttes ved leieavtaler som et alternativ til depositum. Bruken av leiegaranti har økt de siste årene, og tilbud om leiegaranti gis ofte av profesjonelle utleierne, slik som utleiemeglere. Leiegaranti kan også gis ved leieavtaler mellom private. Ordningen med leiegaranti er tillat etter husleieloven § 3-6.
Leiegaranti stilles av en tredjeperson. Garanti kan stilles av ulike personer eller aktører, f.eks av en privatperson som leietaker og utleier godkjenner, en arbeidsgiver eller av NAV eller kommune. Det vanligste er derimot at en profesjonell aktør utsteder garanti som del av deres kommersielle virksomhet, som f.eks et forsikringsselskap. Det er disse profesjonelle leiegarantiene som vil bli behandlet i denne artikkelen.
Fordeler med leiegaranti
Profesjonelle garantistillere markedsfører leiegarantier som et godt alternativ til innskudd på en depositumskonto. Slike leiegarantier har likevel betydelige fallgruver en leietaker må være oppmerksom på.
I markedsføring vises det til at leietaker betaler en engangskostnad ved etablering av leiegaranti. Denne engangskostnaden er betydeligere lavere enn et innskudd på depositumskonto, men vil variere utfra hvor stort depositum som ville blitt krevet i stedet.
Som eksempel vil en husleie på kr. 7500 per måned, med krav om 3 måneders depositum, innebærer at kr. 22 500,- låses på en depositumskonto frem til leieforholdet opphører. Ved bruk av en leiegaranti slipper man å sette av en så stor sum. I stedet betaler leietaker en engangssum rundt kr. 3 000 til 5 000,- til garantistilleren.
For leietakere kan det i mange tilfeller være vanskelig å sette av store summer til depositum, særlig når det kreves depositum rundt kr. 50 000,- til 60 000,-. Leiegarantier kan da fremstå som gode løsninger siden man slipper å låse et så stort beløpet.
Det er derimot viktig å være oppmerksom på at man ikke får tilbakebetalt engangssummen når leieforholdet er over, slikt man gjør med depositum. Engangssummen er dermed en ekstrautgift.
Fallgruver
Ved inngåelse av leiegarantiavtaler er det viktig at leietakere gjennomgå garantivilkårene grundig før signering. De store selskapene som tilbyr garanti opererer ofte med omfattende garantivilkår, og jeg skal særlig peke på to svært vanlige, men lite forbrukervennlige garantivilkår.
Adgangen til å kreve tilbakebetalt fra leietaker
Det første leietakeren må være oppmerksom på er garantistillerens mulighet til å kreve regress fra leietakeren. Leiegaranti er ikke en forsikring, og de aller fleste leiegarantier gir adgang til å kreve regress fra leietakeren for hele beløpet det er stilt garanti for.
Dette innebærer at dersom utleieren krever utbetaling fra garantiavtale for f.eks. skader i leiligheten eller skyldig husleie, og garantistilleren betaler ut penger til utleier, vil garantistilleren kreve hele beløpet tilbakebetalt fra leietaker.
Leietakeren kan dermed bli ansvarlig for hele det avtalte garantibeløpet, og må betale dette tilbake til garantistilleren.
Søksmålsbyrde ved uenighet om skade
Den kanskje største ulempen ved leiegarantier oppstår når utleier mener å ha krav mot leietaker, og leietaker ikke er enig i kravet. Her er det ofte store forskjeller på vanlig depositum og leiegarantier på grunn av vilkårene i garantiavtalen.
I leiegarantier er søksmålsbyrden ofte snudd på hodet i forhold det som følger av husleieloven ved bruk av depositumskontoer. Dette gjør at leietakeren må ta aktive skritt for å unngå å måtte betale regress til garantistilleren.
Dersom utleier mener leietaker er ansvarlig for en skade i leieboligen og utleieren ønsker å få kravet dekket i leietakerens depositum, er det utleieren som må ta ut søksmål dersom leietakeren har kontaktet banken og bedt om å få utbetalt depositumet. Utleieren må sannsynliggjøre at leietakeren er ansvarlig for skaden. Dersom utleieren ikke tar ut søksmål innen en viss frist skal depositumet utbetales til leietakeren. Dette følger av husleieloven.
Mange leiegarantiavtaler fastslår derimot at det er leietaker som må ta ut søksmål når leietakeren er uenig i utleierens krav om dekning av skade. Ofte vil det følge av vilkårene at leietaker må ta ut søksmål innen en viss frist for at han ikke skal bli ansvarlig for skaden. Å ta ut søksmål er ofte en kostbar og tidkrevende prosess, og mange leietakere kvier seg for å starte en slik prosess. Dette gjør at det ofte blir enkelt for utleier å fremme urettmessige krav mot leietakeren.
En avtale om omvendt søksmålsbyrde er ikke i seg selv i strid med husleieloven, men det anses å være lite forbrukervennlig.
Det ble i 2013 foreslått en lovendring i husleieloven § 3-6 om garantier. Forslaget omfattet bl.a. et forbud mot garantiavtaler der søksmålsbyrden for at leieboligen var mangelfri ligger på leietakeren. Lovforslaget har derimot ikke blitt fulgt opp.
Leietakere bør derfor være oppmerksom på hvilke vilkår som følger av leiegarantien.
Tvist om leieforhold
Dersom du har mottatt et krav fra utleier som du er uenig i, eller har andre tvister i forbindelse med husleieforhold, enten som utleier eller leietaker, kan det være avgjørende å søke juridisk hjelp for å få en løsning i saken.
Utgifter til nødvendig juridisk bistand i tvister om husleieforhold kan under visse forutsetninger dekkes enten fra det offentlige gjennom fri rettshjelpsordning eller av egen forsikring.
Advokat Bratteng AS har erfaring med husleietvister og kan bistå både leietakere og utleier. Ta kontakt for en uforpliktende samtale om din sak.