Nabotvister

En nabo til besvær

De aktivitetene og gjøremålene en nabo bedriver på sin eiendom kan på uendelig mange måter oppleves som plagsomt eller sjenerende for andre naboer.

Advokat Bratteng mottar mange henvendelser fra frustrerte personer som har spørsmål om hva de må finne seg i fra naboen. Hvor tidlig på morgenen kan naboen starte snøfreseren eller gressklipperen? Må jeg tåle at naboens hund står ute og bjeffer hele dagen, eller at tenåringene fester mens foreldrene er hytta så å si hver helg? Kan jeg kappe grene på naboens trær som vokser inn på min hage?

Naboaktivitet kan føre til mye hodebry, og langvarige konflikter mellom naboene.

Heldigvis reguleres de rettslige siden av nabokonflikter av en rekke lovverk, som virker sammen og ved siden av hverandre. Den viktigste lovreguleringen i dette tilfellet er naboloven, eller Lov om rettshøve mellom grannar (grannelova) som den så fint heter. Enkelt andre lovverk kan også ha betydning for naboforhold, enten alene eller sammen med naboloven, blant annet av plan- og bygningsloven, forurensningsloven og vannressursloven. I tillegg kan enkelte forhold være regulert i avtaler, både muntlige og skriftlige, herunder også servitutter, altså bruksrettigheter.

Denne artikkelen vil kort gjøre rede for nabolovens mest aktuelle regler, og hvilken betydning disse har for naboforholdet.

Hvem er en nabo? – lovens anvendelsesområde

Naboloven gjelder «granneeigedom», altså naboeiendom. Loven regulerer ikke direkte hva som er en naboeiendom eller hvem som er nabo, men lovens forarbeider gir veiledning om hvem loven gjelder. En naboeiendom er alle faste eiendommer som ligger inntil, eller såpass nær hverandre, at tiltak og forhold på en eiendom får fysisk eller kjemisk virkning på en eller flere andre eiendommer.

Det er ikke fastsatt en konkret grense for hva som er naboeiendom og hvem som er naboer. Det er heller ikke et krav om at eiendommene må grense til hverandre. I nabolovens forstand vil man kunne bli ansett som en nabo dersom man blir plaget av lukt fra en eiendom selv om eiendommen ligger et stykke unna. Det er heller ikke krav om at kun privateide eiendommer anses som naboeiendom. Også eiendommer som eies av det offentlige eller selskaper kan være naboeiendommer. Typiske eksempler på slike eiendommer er eiendommer hvor det ligger avfallsanlegg, flyplasser, industri, jordbruk eller vei. Det finnes mange eksempler fra våre domstoler hvor slike eiendommer har ført til omfattende konflikter.

Hvor mye må av naboens oppførsel må jeg tåle? – tålegrensen

Hva man kan og ikke kan gjøre på sin eiendom reguleres av nabolovens § 2 til § 5. Nabolovens generelle og viktigste regulering av hvilke rettigheter og plikter naboer har, finner vi i § 2.

«Ingen må ha, gjere eller setja i verk noko som urimelig eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom.»

En eier står som utgangspunkt fritt i å utnytte sin eiendom som han vil, men han må også ta hensyn til sine naboer. Alle må tåle en del fra sine naboer, men dersom en viss terskel er overtrådt kan det være at naboen har overtrådt naboloven § 2. Denne terskelen kalles tålegrensen. Dersom tålegrensen er overtrådt kan naboen ha rett til å kreve erstatning eller retting etter nabolovens § 9 eller § 10.

En forutsetning for at tålegrensen er overtrådt er at man er påført en skade eller ulempe. En skade vil typisk være en fysisk uønsket endring, noe man kan ta og føle på. Dersom grunnmuren sprekker eller vann vinduer knuses som følge av sprengningsarbeid hos naboen foreligger det en skade. En ulempe har derimot ikke alltid en fysisk form, typisk for bl.a. lyd- og luftforurensning, men påfører noen en form for belastning.

Den skaden eller ulempen som påføres naboen må være urimelig eller uturvande, altså unødvendig eller unødig. Dette medfører at ikke enhver skade og ulempe fører til brudd på bestemmelsen, en må som nevnt finne seg i en del av naboens aktiviteter.

Hva er en urimelig skade eller ulempe?

Hvilken skade eller ulempe som er urimelig vurderes hovedsakelig etter hva som sedvanlig eller ventelig på det aktuelle stedet. Dersom forholdet ikke er ventelig og det teknisk og økonomisk lar seg gjøre å fjerne eller avhjelpe skadepotensialet eller ulempen vil forholdet kunne være urimelig.

Hva som er ventelig, må vurderes konkret utfra forholdene på stedet.

Som eksempel vil det i et villastrøk være ventelig at naboens barn leker og hopper på en trampoline, eller at naboen klipper gresset med elektrisk gressklipper. Derimot kan det vanskelig tenkes at naboens etalering av en illeluktende mini-gård er ventelig. En som bosetter seg ved et industri- eller landbruksområde, må generelt finne seg i mer omfattede lukt og støyplager, enn en som bosetter seg i et rolig villaområde. En som bosetter seg i sentrumsleilighet må i mange tilfeller tåle at åpnes en kiosk eller serveringssted i nabobygget. På samme måte må den som etablerer seg ved siden av barnehage tåle barneskrik på dagtid. Det er likevel ikke nødvendigvis ventelig at han må tåle dette i helgene.

Selv om skaden eller ulempen ikke er urimelig kan forholdet tenkes å være ulovlig som følge av at skaden eller ulempen er unødvendig.

Hva er en unødvendig skade eller ulempe?

Også unødvendige skader og ulemper kan være ulovlige. En unødvendig skade eller ulempe er typisk hvis plagen skyldes naboens tankeløshet, eller en plage som rett og slett utøves i sjikanehensikt. Slike plager og ulemper er selvsagt unødvendige, og er ikke noe en nabo trenger å tåle.

Et forhold kan også være unødvendig selv om det har et fornuftig formål. Det kan tenkes at man i et visst område må forvente en del støy, men det kan likevel tenkes at støyen er unødvendig. Et slikt forhold kan bli ansett å være unødvendig dersom det er teknisk og økonomisk mulig å redusere eller fjerne ulempen eller skaden. Dersom naboen uten god grunn nekter å flytte en trampoline lengere unna nabogrensen for å redusere støy, eller at han har stadig velger å klippe gresset midt på natten vil plagen kunne være unødvendig. Det samme vil kunne gjelde dersom det foregår langvarig gravearbeid som medfører støy, og plagen enkelt og billig kan unngås eller reduseres ved at oppføres en støyvegg.

Fastsetting av tålegrensen

Når tålegrensen er overskredet avgjøres etter en konkret og skjønnsmessig vurdering. Vurderingen tar utgangspunkt i en helhetlig interesseavveining mellom naboene, og naboene vil normalt sett være svært uenige om tålegrensen faktisk er overskredet.

Selv om man utsettes for en skade eller ulempe er det ikke i alle tilfeller at tålegrensen er overskredet. En advokat med kjennskap til nabolovens forarbeider og rettspraksis vil kunne vurdere dette for deg, og gi råd om hva du bør gjøre dersom du mener naboens aktiviteter er ulovlige.

Særlig om trær og hekker

Enkelte typetilfeller er særskilt regulert. Naboloven § 4 som regulerer takdrypp og vindusåpninger, og § 5 som regulerer graving og anleggsvirksomhet er eksempler på slike typetilfeller.

Trær og hekker er et forhold som ofte fører nabokonflikter, og naboloven har en egen bestemmelse som i enkelte tilfeller regulerer dette. På den ene siden har du eieren som setter pris på sine trær og hekker estetisk sett, og den skjermingen de gir for innsyn og vind. På den andre siden har du naboen som får dårligere lys- og solforhold på sin eiendom grunnet trærne.

Trær

Nabolovens § 3 oppstiller en særregel for trær som står i nærhet til naboen:

«Er det ikkje nemnande om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet på staden må eigaren ikkje ha tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen, nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda.»

Bestemmelsen rammer trær som står i en viss nærhet til naboens hus, hage, tun eller dyrket jord. Dersom trær som står i en slik nærhet påfører naboen en skade eller særlig ulempe kan de ikke overskride et avstandskrav.

Avstandskravet er oppstilt slikt at trær ikke kan stå nærmere hus, hage, tun eller dyrket jord enn tredjeparten av trehøyden. Trehøyden må ikke være større enn tre ganger avstanden fra treet til objektet det måles fra. Er treet 12 meter høyt kan det ikke stå nærmere naboens hage enn fire meter. Et tre som er tre meter kan ikke stå nærmere hagen enn én meter.

Det er bare trær som medfører skade eller særlig ulempe som faller inn under regelen. Dette medfører at selv om treet som står nært f.eks. hagen, overskrider avstandskravet, er treet lovlig dersom det ikke påfører naboen særlig ulempe eller skade.  Med skade og ulempe forstås det sammen som i naboloven § 2. Det er likevel en viktig forskjell i kravet om ulempe. Det må være tale om en særlig ulempe. Små dagligdagse problemer er ikke tilstrekkelig til at trær er ulovlige etter denne bestemmelsen.

Dersom det er «nemnande om å gjere» for trærnes eier å beholde trærne, kan ikke naboen kreve dem fjernet. Hva som er «nemnande om å gjere» må avgjøres konkret i de enkelte tilfellene, men vurderingen skal være objektiv. Normalt blir ly for vind og innsyn vektlagt. I enkelte tilfeller vektlegges også den estetiske verdien trærne har for eieren. Derimot skal det ikke vektlegges at et tre for eksempel har affeksjonsverdi fordi det over flere år har vært sentrum for familiebegivenheter eller fordi treet ble plantet på eierens bryllupsdag.  

I tillegg til treets betydning for eieren, kan ikke trær kreves fjernet dersom de har betydning for naturmangfoldet på stedet. Dette er også en vurderings som må gjøres konkret, men det vil typisk være verneinteresser og betydningen for biologisk mangfold som blir vektlagt.

Hekker

Naboloven § 3 gjør unntak for enkelte hekker i bestemmelsens andre ledd. Med hekker menes en rekke av busker eller trær som står så tett at de fungerer som avgrensning eller gjerde. Hekker gir god skjerming for innsyn og vind, og de finnes oftest i grenselinjer og markerer eiendomsgrenser. Det er kun hekker som er høyere enn to meter og hekker som ikke fremstår som nabogjerder som omfattes av bestemmelsen. Hekker som er lavere enn 2 meter, må eventuelt vurderes etter den generelle regelen i § 2. Hekker som regnes som nabogjerder må vurderes etter gjerdeloven.

Selvtekt

Nabolovens § 3 gir ikke naboen adgang til å selv rette opp i forholdet dersom han mener trær eller hekker er ulovlige høye. Fjerning eller beskjæring av naboens tre uten tillatelse kan medføre både straffeansvar og erstatningsansvar på flere hundretusen.

Naboloven gir kun i enkelte tilfeller rett til å selv fjerne trær eller deler av trær. Etter naboloven § 12 kan en nabo kutte av trær, grener eller røtter som stikker inn på hans eiendom. Dette gjelder kun dersom disse påfører han en skade eller ulempe. For å lovlig kunne gjøre dette selv er det også et krav om at eieren er gitt varsel og mulighet til å fjerne disse selv, i god tid før kuttingen finner sted. Det er den som kutter eller beskjærer som har ansvaret for at lovens krav er oppfylt, og ulovlig kutting eller beskjæring kan som nevnt medføre ansvar. 

Hvilke rettigheter har jeg når naboens forhold er ulovlig? 

Retting

Dersom et forhold er i strid med nabolovens bestemmelser i § 2 til § 5, kan en nabo som hovedregel kreve at forholdet rettes etter naboloven § 10.

Retting innebærer at den ulovlige tilstanden eller forholdet skal opphøre, eller delvis opphøre. Retting kan for eksempel bety at naboen skal slutte med støyende gressklipping på natten, at trær skal fjernes eller at byggverk skal rives. Siden det kun er den ulempen som overskrider tålegrensen som kan kreves rettet, medfører dette at man ikke nødvendigvis kan kreve retting slik at alle ulemper forsvinner. Siden man må tåle noe støy kan det tenkes at man ikke får medhold i at en trampoline skal fjernes, men at rettingen begrenses til at trampolinen flyttes til et annet på sted på eiendommen. 

Erstatning

Man kan i tillegg til retting kreve erstatning. Erstatning kan være aktuelt i flere tilfeller. Det kan være aktuelt frem til retting skjer. Det er også tilfeller hvor retting ikke er mulig. I slike tilfeller vil man måtte belage seg på å kun få erstatning.

Erstatning gis for det økonomiske tapet man har lidt som følge av ulempen eller skaden man har blitt påført. Typiske erstatningsposter er bland annet skade på egen eiendom og i enkelte tilfeller på person, utgifter til midlertidig bolig dersom eiendommen blir ubeboelig en periode, utbedringer man må gjøre på egen eiendom for å skjerme seg mot plagen, og verdifall på eiendommen. Også mer avledet tap kan i gitte tilfeller kreves erstattet, som for eksempel tapte leieinntekter eller andre inntekter.

Hva gjør jeg når naboens aktivitet blir plagsom?

Dersom man er misfornøyd med naboen bør man først og fremst forsøke å ta opp problemet med naboen på en hyggelig og uformell måte. De fleste mennesker er forståelsesfulle, og oftest vil problemene løse seg etter en slik en henvendelse. En rask løsning på problemet er ofte det beste for å kunne bevare freden i naboforholdet.

Skulle det ikke hjelpe å ta en prat en med naboen kan det være hensiktsmessig å fremsette en skriftlig og mer formell klage. I klagen bør man så godt som mulig beskrive problemet man opplever, og forsøke å forklare hvorfor problemet er belastende. Hvis man har forsøkt å ta opp problemet tidligere bør man også vise til dette i klagen. I et borrettslag eller sameie vil styret i mange tilfeller kunne hjelpe deg.

Hvis problemet fortsatt ikke lar seg løse, kan det lønne seg å kontakte en advokat for bistand. En advokat vil gjøre en rettslig vurdering av din sak, og gi deg råd i saken. En advokat vil også kunne bistå med eventuelle forhandlinger med naboen, og dersom nødvendig - føre saken for retten og eventuelt begjære midlertidig forføyning. I mange tilfeller vil juridisk bistand til nabotvister dekkes av bolig- eller innboforsikring, mot en egenandel. Dette kan en advokat søke om for deg.

Ta gjerne kontakt med oss i Advokat Bratteng dersom du har spørsmål om naboforhold.