Frister ved mangler på bolig

Mangelfull bolig?

For de aller fleste er boligkjøp den største investeringen som gjøres i løpet av livet. Det er dermed få ting som er like frustrerende som å finne ut at drømmeboligen lider av feil og skader etter at kjøpekontrakten er signert, og man står i stuen med flytteeskene.

Feil og skader kan utgjøre en mangel. Mangel er et juridisk begrep som, veldig enkelt forklart, innebærer at noe avviker fra det som er avtalt. Ikke alle feil og skader er mangler i lovens forstand, men feil som avviker fra det avtalte vil kunne utgjøre en mangel.

Dersom du først oppdager feil i boligen, har du begrenset med tid til å områ deg. Denne artikkelen vil gi deg en kort oversikt over reklamasjonsfrister og foreldelse.

Hvordan avbryte fristen – reklamasjon

Reklamasjonsfrister avbrytes ved at det fremsettes en reklamasjon til selger.

Rettslig sett er en reklamasjon en melding fra en kontraktspart til en annen om at det foreligger et kontraktsbrudd, og at det vil bli gjort mangelskrav gjeldene.

En reklamasjon må opplyse om at det foreligger et avtalebrudd, og man skiller mellom nøytral og spesifisert reklamasjon. 

Nøytrale reklamasjoner holder åpent hvilke krav som vil bli fremmet. Nøytrale reklamasjoner sendes ofte for å avbryte reklamasjonsfrister, og de er aktuelle bl.a. på et stadium hvor det er oppdaget en mangel på boligen, men det er nødvendig å ytterlige undersøke feilen f.eks. for å få fastsatt utbedringskostnadene for reparasjon av feilen.

For at den nøytrale reklamasjonen skal virke fristavbrytende må reklamasjonen inneholde en melding om hvilket avtalebrudd som foreligger, mangel eller forsinkelse. Videre må reklamasjonen oppgi hvordan mangel som foreligger. Dersom det er vanskelig å gjøre rede for hvilken mangel som foreligger bør man forklare hvordan mangelen viser seg. Videre må reklamasjonen gi et tilstrekkelig varsel om at det vil kunne komme krav som følge av mangelen.

En spesifisert reklamasjon oppgir også mangelskravet. Selger skal altså i en spesifisert reklamasjon få opplyst hva kjøperen krever, f.eks. prisavslag eller erstatning.  Dersom kjøperen vil gjøre gjeldende heving eller retting som mangelskrav må det fremmes en spesifisert reklamasjon til selger. Dette må skyldes at slike mangelskrav kan oppleves som svært byrdefullt for selger.

En nøytral reklamasjon bør følges opp med en spesifisert reklamasjon, og den må følges opp dersom kravet er retting eller heving. Kjøperens mangelskrav kan i verste tilfelle gå tapt, grunnet passivitet, dersom reklamasjonen ikke følges opp. Manglende spesifisering vil også kunne føre til at selger ikke får vite hva som kreves av henne, og selger kan dermed ikke oppfylle sin del. Vi anbefaler derfor at selger alltid varsles om mangelskrav i reklamasjon.

Det er ikke formkrav til reklamasjoner, og man kan derfor reklamere muntlig. Muntlig reklamasjon frarådes likevel. Ved muntlig reklamasjon risikerer man at det ikke finnes dokumentasjon på at det er reklamert i tide. Det kan også oppstå bevismessige problemer om reklamasjonens innhold ved en eventuell senere tvist.

Vår klare anbefaling er derfor at reklamasjoner alltid fremsettes skriftlig til selger. 

Frister

Det er flere parallelle frister som gjelder dersom man skal reklamere ovenfor selger.

Relativ reklamasjonsfrist

Ved kjøp av både ny og brukt bolig gjelder det først og fremst en relativ reklamasjonsfrist.

Denne fristen løper fra da kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Fristen relativ fordi fristens utløp er skjønnsmessig ved at kjøper må reklamere «innen rimelig tid».

Relativ reklamasjonsfrist begynner senest å løpe når kjøperen har oppdaget mangelen. Dette skjer når kjøperen har fått faktisk kunnskap om forhold som gjør det klart at boligen ikke er i kontraktsmessig tilstand.  

Reklamasjonsfristen kan likevel begynne å løpe på et tidligere tidspunkt dersom kjøperen burde ha oppdaget mangelen tidligere. At det foreligger en feil eller en skade på eiendommer utløser ikke i seg selv at reklamasjonsfristen begynner å løpe. Likevel kan fristen løpe fra dette tidspunktet dersom feilen eller skaden er av slik art at det kan konstateres at dette utgjør en mangel. Eller dersom feilen/skaden er slik at kjøper burde undersøke årsaks- og ansvarsforholdet nærmere. Dersom det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren er ansvarlig for feilen/skaden vil dette normalt føre til at fristen løper fra dette tidspunkt. 

Etter at mangelen er oppdaget eller burde ha vært oppdaget må kjøperen reklamere innen «rimelig tid». Hva som er «rimelig tid» er skjønnsmessig fastsatt, og utgangspunktet er at kjøper må få noe tid til å områ seg, herunder noe tid til å undersøke om forholdet utgjør en mangel. Hva som er rimelig tid vil likevel variere utfra forholdene i hver enkelt sak, og det finnes ikke fasit på hva som er for lang tid. At tidsaspektet er skjønnsmessig illustreres godt av domstolenes praksis, hvor tre måneder i enkelte saker har vært for lang tid, mens det i andre saker har vært innenfor «rimelig tid».

Kjøper bør derfor reklamere så raskt som mulig for å unngå å havne i den situasjonen hvor kravet går tapt som følge av for sen reklamasjon.

Ved kjøp av nyoppført bolig gjelder det enkelte særlige reklamasjonsfrister som kjøper må være oppmerksom på.

Dersom det avholdes en overtakelsesforretning med selger/entreprenør må mangler som blir oppdaget eller som burde blitt oppdaget ved overtakelsesforretningen reklameres over «så snart råd». «Så snart råd» er et strengere krav enn «rimelig tid», og kjøper må i disse tilfellene normalt reklamere innen få dager. Det samme gjelder dersom det gjennomføres senere befaringer, som f.eks. ettårsbefaring eller garantibefaring.

Vi anbefaler derfor at reklamasjoner fremsettes så raskt det lar seg gjøre etter at det oppdages feil på boligen slikt man ikke risikerer at mangelskrav går tap.

Absolutt frist

Absolutte reklamasjonsfrister fastsetter absolutt siste frist for når man kan fremsette en reklamasjon.

Etter kjøp av bolig er siste mulighet for reklamasjon 5 år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Dette følger av avhendingslova § 4-19 b) for kjøp av brukt bolig, og av bustadoppføringslova § 30 for nyoppføring av boliger.

Etter 5 år vil ikke kjøper lengere ha anledning til å reklamere over mangler, med mindre kjøper og selger har avtalt en lengere reklamasjonsfrist, f.eks. en garanti.

Foreldelse

Foreldelse innebærer at krav bortfaller som følge av at tiden går. Krav som skyldes mangler ved boligkjøp vil også foreldes etter disse reglene, og reglene om foreldelse løper parallelt med reglene om reklamasjon. Det er sjeldent foreldelse kommer på spissen i reklamasjonssaker, men reglene kan i enkelte tilfeller få betydning for reklamasjonssaken.

Krav foreldes som hovedregel etter tre år, og den alminnelige foreldelsesfristen løper som utgangspunkt fra avtalt overtakelse av boligen. For å unngå urimelige situasjoner der mangler oppdages på et sent tidspunkt, kan foreldesfristen bli forlenget med ett år fra den dagen kjøperen fikk nødvendig kunnskap om mangelen.

Som følge av at foreldelsesfristen løper parallelt med reklamasjonsreglene, må foreldelse avbrytes etter foreldelseslovens regler. Dette innebærer at det i de tilfellene hvor selger ikke erkjenner mangelskravet kan være nødvendig å ta ut rettslige skritt for å få avbrutt foreldelse.

Det er særlig i saker hvor mangelen oppdages lang tid etter overtakelse at kjøper må være oppmerksom på at det kan bli nødvendig med fristavbrytelse etter foreldesloven for at ikke mangelskravet skal gå tapt. 

Trenger du hjelp med reklamasjon?

Advokat Bratteng har erfaring med å bistå klienter i reklamasjonssaker ved boligkjøp.

Vi kan bistå med vurdering av om feil eller skade er et forhold som det bør reklameres på, og vi bistår ofte klienter i prosessen med reklamasjon.

Vi bistår i tvister om boligomsetning, både på kjøper- og selgersiden, og vi har erfaring med saker hvor motparten har tegnet selgerforsikring.

I mange tilfeller dekkes tvister etter omsetning av bolig av din forsikring. Dette undersøker vi for deg.

Har du oppdaget feil eller skader på din bolig? - Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale om din sak.