Mangler på nyoppført bolig

Boligen blir ikke som avtalt – hvilke rettigheter har jeg?

Når man kjøper en nyoppført bolig har man høye forventninger til det ferdige resultatet – men hva skal man gjøre når det viser seg at boligen ikke er slik man forventet?

Det er avtalen mellom kjøper og selger/entreprenør som i utgangspunktet regulerer hvordan boligen skal være. Likevel må avtaler mellom privatpersoner (forbrukere) og næringsdrivende entreprenører suppleres med bustadoppføringslova.

 Ved kjøp av bolig under oppføring har man som forbruker god beskyttelse gjennom bustadoppføringslova. Dersom det er avtalt avtalevilkår som er dårligere enn det som følger av loven, vil slik vilkår kunne bli satt til side til fordel for forbrukeren.

Av bustadoppføringslova følger det en rekke sanksjoner man kan rette mot entreprenøren dersom boligen ikke er blitt som avtalt.  Denne artikkelen vil kort gi deg oversikt over hva du kan kreve av entreprenøren dersom boligen din lider av mangler.

Når har boligen en mangel? 

En nyoppført bolig skal være i den stand som følger av avtalen. Avtaler om boligoppføring spenner vidt fra enkeltstående avtaler oppføring av en enebolig, til kjøpsavtaler hos større aktører i forbindelse med utbygging av et helt nabolag. Detaljnivået i avtalene om hva som skal ytes fra entreprenøren vil derfor variere.

Avtalen mellom partene er utgangspunktet for hvilken stand boligen skal være i. Avtalen må også utfylles med bustadoppføringslovas krav til hvordan arbeidet skal være utført og hvilke materialer som skal benyttes. Av bustadoppføringslova § 7 følger det at arbeidet skal utføres på faglig godt vis, og at materialene skal ha vanlig god kvalitet.

Om boligen ikke tilfredsstiller offentligrettslige krav som er stilt i lov, eller i medhold av lov, vil forholdet utgjøre en mangel. Typiske tilfeller vil være dersom boligen ikke oppfyller krav stilt i plan- og bygningsloven med forskrifter.

Avvik fra det som er avtalt og avvik fra kravene i bustadsoppføringslova vil utgjøre en mangel. Dette forutsetter at forbrukeren ikke er skyld i avviket.

Det kan også foreligge en mangel dersom entreprenøren har holdt tilbake opplysninger om arbeidet, materialer eller eiendommen, som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få. Et eksempel på et slikt tilfelle kan være dersom entreprenøren har holdt tilbake opplysninger om at det vil skje fremtidig utbygging som fører til tap utsikt.

Forbrukeren kan også gjøre mangel gjeldende dersom bolig ikke svarer til de opplysningene som er gitt i forbindelse med avtaleinngåelsen eller ved markedsføring. Et eksempel på uriktige opplysninger vil være lovnader om parkeringsplass eller båtplass, som likevel ikke leveres. Slike forhold vil kunne utgjøre en mangel.

Dersom det oppdages mangel er det viktig at forbrukeren reklamerer innen rimelig tid.

Forbrukeren har flere rettigheter dersom boligen har mangel.

Forbrukeren kan i medhold av bustadoppføringslova kapittel IV, gjøre gjeldende følgende krav (mangelsbeføyelser) mot entreprenøren:

• Holde tilbake vederlag § 31

• Krav om at mangelen rettes § 32

• Prisavslag § 33

• Heving § 34

• Erstatning § 35

Holde tilbake vederlag 

Forbrukeren kan holde tilbake et beløp som svarer til det forbrukeren har rett til å kreve dekket fra entreprenøren som følge av mangelen. Tilbakehold av vederlag er kun aktuelt i de tilfellene hvor ikke hele kjøpesummen allerede er innbetalt.

Før vederlag tilbakeholdes er det viktig at man er oppmerksom på at risikoen for å holde tilbake vederlag ligger på den som tilbakeholder. Dersom forbrukeren urettmessig holder tilbake hele eller deler av kjøpesummen, vil entreprenøren kunne ha rettigheter som følge av forsinket betaling, herunder blant annet forsinkelsesrenter.

Retting av mangelen

Forbrukeren kan kreve at entreprenøren retter mangelen. Dersom mangelen har ført til en nærliggende og påregnelig skade kan dette også kreves rettet. Det følger derimot av bustadoppføringslova at retting er betinget av at rettingen ikke medfører kostnader eller ulemper for entreprenøren som ikke står i forhold til det forbrukeren oppnår.

Entreprenøren har også en rett til retting dersom forbrukeren har fremsatt krav om andre misligholdsbeføyelser, f.eks. prisavslag. Dette forutsetter at retting kan gjøres uten at det er til vesentlig ulempe for forbrukeren eller dersom forbrukeren ikke har andre særlige grunner til å motsette seg retting. Dersom entreprenøren har gjort flere mislykkede forsøk på retting tidligere kan det være særlig grunn til å nekte entreprenøren retting. Dersom forbrukeren uten grunn nekter retting, kan krav om prisavslag bortfalle.

Prisavslag

Dersom retting ikke gjennomføres eller retting anses å være uforholdsmessig, har forbrukeren normalt krav på et prisavslag.

Dersom entreprenøren tilbyr retting, kan forbrukeren som nevnt normalt ikke avslå tilbudet fra entreprenøren, for å så heller kreve prisavslag.

Hvor stort prisavslag forbrukeren kan kreve vil avhenge av mangelen. I de fleste tilfeller vil forbrukeren ha rett til et prisavslag som tilsvarer kostnadene med å utbedre mangelen.

Det er ikke i alle situasjoner at forbrukeren har krav på fullstendige utbedringskostnader. Dette gjelder i tilfeller hvor en avveining av byrdene for forbrukeren mot kostnadene for utbedringene tilsier at kostnadene blir urimelige høye. I slike tilfeller vil forbrukeren ha krav på et prisavslag som tilsvarer den verdireduksjonen mangelen medfører.

I enkelte tilfeller påfører ikke mangelen forbrukeren et konstaterbar økonomisk tap. Dette kan være tilfellet hvor entreprenøren bruker feile, men like gode materialer, f.eks. feil fliser på bad. Unntaksvis kan forbrukeren også kreve prisavslag også i slike tilfeller. Høyesterett har tolket bestemmelsen om prisavslag slik at også ikke-økonomiske ulemper kan gi grunnlag for et skjønnsmessig prisavslag.

Et illustrerende eksempel på et slikt prisavslag var tilfelle i en avgjørelse fra Høyesterett. En bolig var feilplassert på tomten med om lag 4 meter. Dette medførte at passasjen mellom boligen og naboboligen ble mindre, og innsynet mellom boligene ble større. Det var uforholdsmessig at entreprenøren skulle rette feilen, og det ble ikke konstatert at feilplasseringen hadde innvirket på markedsverdien. Høyesterett kom til at forbrukeren måtte tilkjennes et skjønnsmessig prisavslag som svarte til den verdireduksjonen mangelen representerte for forbrukeren.

Dersom forbrukeren har rett til prisavslag, skal prisavslaget minst tilsvare det entreprenøren har spart ved ikke å levere en mangelfri bolig.

Heving

I de groveste tilfellene av mangler kan forbrukeren kreve heving. Rett til heving kan kun kreves dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Heving er en svært inngripende og alvorlig misligholdsbeføyelse, og det er derfor oppstilt strenge krav for når en avtale kan heves.

Heving kan skje både før ferdigstilling dersom det fremstår klart at boligen kommer til å få en slik mangel (antesipert mislighold), og etter ferdigstilling dersom mangelen oppdages etter dette.

Heving medfører normalt at partenes ytelser tilbakeføres. Heving ved oppføring av bolig skiller seg i noen grad fra dette ved at heving oftest ikke innebærer tilbakeføring. Når boligen er oppført på forbrukerens grunn er det lite aktuelt med tilbakeføring.

Ved antesipert mislighold innebærer heving normalt at entreprenøren fratas retten til å ferdigstille. Heving av avtalen etter overtakelse vil normalt bare medføre at entreprenøren fratas sin utbedringsrett.

Dersom avtalen innebærer både oppføring av bolig og kjøp av grunn kan det derimot være aktuelt at ytelsene tilbakeføres. I tilfeller hvor det er tale om f.eks. en borettslagsleilighet eller eierseksjon vil partene ofte tilbakeføre ytelsene.

Når boligen ikke skal tilbakeføres skal entreprenøren ha betalt for det arbeidet som er utført i henhold til avtalen, selv om avtalen heves. Entreprenøren kan likevel bli erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet forbrukeren lider som følge av mangelen. Nødvendige merutgifter som følge av at andre må utbedre mangelen, og utgifter til leie av bolig mens utbedringen pågår, er typiske kostnader som kan kreves erstattet.

Erstatning

Dersom mangelen fører til at forbrukeren lider et økonomisk tap, kan forbrukeren kreve erstatning fra entreprenøren. Erstatningen skal sette forbrukeren i samme økonomiske posisjon som han ville ha vært i, om kontrakten hadde blitt riktig oppfylt, Etter bustadoppføringslova er hovedregelen at entreprenøren er ansvarlig for forbrukerens tap så lenge ikke forholdet la utenfor entreprenørens kontroll.

Bestemmelsen om erstatning supplerer de øvrige reglene om mangelsbeføyelser. Dette medfører at forbrukeren i flere tilfeller kan kreve erstatning sammen med andre mangelsbeføyelser. Dersom entreprenøren skal rette mangelen, og forbrukeren må leie midlertidig bolig mens rettingen pågår, kan merutgiftene til leiebolig oftest kreves erstattet. Dersom avtalen heves vil det ofte forekomme en rekke ulike erstatningsposter som kan kreves erstattet.

Hvilke tapsposter som kan kreves erstattet er likevel begrenset til tap som en med rimelighet kunne ha regnet som en mulig følge av mangelen, tapet må altså være påregnelig. I dette ligger det at entreprenøren ikke vil være ansvarlig for fjerne og upåregnelige tap som forbrukeren påføres. I forarbeidene nevnes et eksempel på en feilmontert hylle. Dersom hyllen faller ned og det som ligger på denne blir skadet, må entreprenøren betale erstatning. Dersom noen derimot har plassert en varmeovn under hyllen, og et klesplagg ramler ned på denne og tar fyr, vil ikke nødvendigvis brannskaden på huset omfattes av entreprenørens erstatningsansvar. Dersom boligen derimot brenner ned som følge av feil ved det elektriske anlegget, vil skaden anses som påregnelig.

Utmåling av erstatning begrenses også av forbrukerens tapsbegrensningplikt. Forbrukeren er pliktig til å forsøke å begrense skaden med rimelige tiltak. Dersom det for eksempel oppstår en vannskade er forbrukeren pliktig til å forsøke å avverge skaden, enten ved å varsle entreprenøren eller ved å iverksette egne tiltak. Dersom forbrukeren forsømmer sin plikt, kan erstatningskravet i verste fall gå tapt. 

Har du oppdaget en mangel på boligen din?

Siden kjøp av bolig innebærer store verdier er det mange som velger å få juridisk bistand fra advokat ved boligmangler. I de fleste tilfeller vil din bolig- eller innboforsikring dekke store deler av dine utgifter til juridisk bistand.

Advokat Bratteng har erfaring med mangelssaker, og vi kan bistå på alle stadier av saken. Vi bistår blant annet med vurdering av hvorvidt du har en mangelssak du kan gjøre gjeldende mot entreprenøren eller selgeren, utforming av reklamasjon, forhandling med entreprenør eller selger og eventuelt ved en domstolsprosess, samt søknad om rettshjelpsdekning.

Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av din sak.