Kjøp av bolig under oppføring kan by på en rekke uventede utfordringer. Entreprenøren kan bli forsinket i arbeidet og ferdigstillelsen blir forsinket, eller boligen kan vise seg å ha mangler.

Marianne Nilsen

16. februar 2021

Det er ikke bare forsinkelse og mangler som kan oppstå ved oppføring av bolig. Useriøse entreprenører, og entreprenører som går konkurs er en stadig tilbakevendende problemstilling boligkjøpere kan møte på. Det hjelper i slike tilfeller ikke at man har retten på sin side dersom entreprenøren ikke har betalingsevne. Før man signerer en kontrakt om oppføring av bolig er det derfor enkelte forhold man bør være særlig oppmerksom på. Skal du inngå kontrakt om boligoppføring vises det til vår artikkel om fallgruver du må passe deg for ved oppføring av ny bolig.

Dersom man allerede har inngått avtale om oppføring av bolig, har man som forbruker god beskyttelse gjennom bustadoppføringslova. Det er avtalen som i utgangspunktet regulerer forholdet mellom partene, men avtalevilkår som er dårligere enn det som følger av loven vil kunne bli satt til side til fordel for forbrukeren.

Av bustadoppføringslova er det en rekke sanksjoner man kan rette mot entreprenøren dersom boligoppføringen ikke går som den skal.  Denne artikkelen vil kort gi deg oversikt over hva du kan kreve av entreprenøren dersom boligoppføringen blir forsinket

Entreprenørens ytelse

Boligen skal leveres til det tidspunkt og i den stand som følger av avtalen. Boligen skal leveres til avtalt tid jf. bustadoppføringslova § 10. Avvik fra det avtalte og avvik fra minstestandardene i bustadoppføringslova vil kunne medføre at det foreligger en forsinkelse som forbrukeren kan sanksjonere.

Forsinkelse fra entreprenøren

Dersom boligen ikke kan overleveres til avtalt tidspunkt, og entreprenøren ikke har rett til tilleggsfrist etter bustadoppføringsloven § 11, foreligger det en forsinkelse som kan sanksjoneres.

Dersom det ikke er avtalt når boligen skal overleveres følger det av bustadoppføringsloven § 10 at entreprenøren skal starte arbeidet så snart som mulig etter at forbrukeren har bedt om det, og at arbeidet skal utføres med rimelig framdrift og uten unødvendig avbrudd. Avvik fra dette kan tilsi at overleveringen er forsinket, men dette må skjønnsmessig fastsettes i hvert enkelt tilfelle.

Forsinkelse kan gi forbrukeren rett til å kreve forsinkelsesbeføyelser. Forbrukeren kan ha krav på dagmulkt eller erstatning, rett til holde igjen vederlag, og i enkelte, men sjeldne tilfeller – rett til å heve avtalen.

Dagmulkt – § 18

For hver dag boligen er forsinket kan forbrukeren kreve dagmulkt fra entreprenøren. Dagmulkt er en form for standardisert erstatning som skal betales for hver dag som boligen er forsinket, og det er ikke et krav om at forbrukeren har et økonomisk tap som følge av forsinkelsen. Dagmulkt kan kreves for alle kalenderdager, også for helger og helligdager.

Minstesatsen for dagmulkt er 1 promille av entreprenørens samlede vederlag, eller dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen (tomten) – 0,75 promille. Partene kan avtale en høyere dagmulktsats.

Som eksempel vil en syv dager forsinkelse av en bolig til kr. 4 500 000,- medføre at det kan fremmes krav på dagmulkt for kr. 31 000,-, mens 30 dagers forsinkelse kan gi krav om kr. 135 000,- i dagmulkt. Dersom avtalen omfatter eiendomsrett til grunnen gir de samme forsinkelsene rett til å kreve dagmulkt på henholdsvis kr. 23 625,- og kr. 101 250,-.

Dagmulktsatsen kan aldri være lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet (G). 1 G er per 2020 kr. 101 351,- og minste dagmulktsats er dermed kr. 506,75,-. Minstesatsen er aktuell for avtaler under kr. 506 750,-, som f.eks. ved delentrepriser.

Dagmulkt kan ikke kreves for en lengere periode enn 100 dager, med mindre en lengere periode er avtalt. Som følge av at dagmulkten er oppad begrenset til 100 dager, vil forbrukeren ikke ha krav til mer enn 10% av kjøpesummen som dagmulkt.

Erstatning – § 19

Ved forsinkelse kan forbrukeren i enkelte tilfeller kreve entreprenøren for erstatning for økonomisk tap som overstiger dagmulkten. For at forbrukeren skal få slik erstatning kreves det at entreprenøren, eller de entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med «heider og god tru elles».

Hvilken handlemåte som kan anses å medføre ansvarsgjennombrudd må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, men grov uaktsomhet kjennetegnes normalt som betydelige avvik fra de kravene man i alminnelighet kan stille til profesjonelle yrkesutøvere.

Forbrukeren kan også i enkelte tilfeller kreve sitt økonomiske tap erstattet for perioder hvor det ikke utbetales dagmulkt. Dette gjelder for økonomisk tap som følger av at arbeidet, eller deler av arbeidet ikke er fullført til den tiden forbrukeren kan kreve, og for økonomisk tap som skyldes at hjemmelsoverføringen ikke skjer til den tiden forbrukeren kan kreve. Det er ikke rettslig avklart om forbrukeren kan kreve erstatning for tap etter at den 100-dagers dagmulktperioden er utløpt.

Forbrukeren er derimot pliktig til å begrense sitt økonomiske tap gjennom rimelige tiltak, og forsømmelse av dette kan medføre at erstatningen blir nedsatt eller bortfaller helt.

Heving – § 20

I de mest alvorlige tilfellene av forsinkelser kan forbrukeren heve avtalen.

Heving medfører normalt at partenes ytelser tilbakeføres.

Heving ved boligoppføring skiller seg i noen grad fra dette ved at heving oftest innebærer at entreprenøren fratas retten til å til å fullføre arbeidet, fordi det ikke er praktisk med tilbakeføring. Dette er aktuelt når boligen er oppført på forbrukerens grunn.

Dersom avtalen innebærer både oppføring av bolig og kjøp av grunn kan det derimot være aktuelt at ytelsene tilbakeføres. I tilfeller hvor det er tale om f.eks. en borettslagsleilighet eller eierseksjon vil partene ofte tilbakeføre ytelsene.

Terskelen for å kunne kreve heving er svært høy. Forsinkelsen må være av en slik art at forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Heving kan også kreves før forsinkelsen oppstår dersom det er klart at det kommer til å oppstå en slik forsinkelse i fremtiden.

Når boligen ikke skal tilbakeføres skal entreprenøren ha betalt for det arbeidet som er utført i henhold til avtalen, selv om avtalen heves. Entreprenøren kan likevel bli erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet forbrukeren lider som følge av forsinkelsen. Nødvendige merutgifter som følge av at andre må ferdigstille boligen, og utgifter til leie av bolig frem til ferdigstilling, er typiske kostnader som kan kreves erstattet.

Krav om heving grunnet forsinkelse må meldes til entreprenøren før overtakelse.

Rett til å tilbakeholde betalingen – § 24

En praktisk forsinkelsesbeføyelse er forbrukerens rett til å holde tilbake hele eller deler av det beløpet som skal betales til entreprenøren. Forbrukeren kan holde tilbake et beløp som svarer til det forbrukeren har rett til å kreve dekket fra entreprenøren som følge av forsinkelse. Retten til tilbakehold forutsetter at forbrukeren ikke allerede har betalt hele kjøpesummen.

Før vederlaget tilbakeholdes må en være oppmerksom på at risikoen for å holde tilbake vederlag ligger på forbrukeren. Dersom forbrukeren urettmessig holder tilbake vederlag, vil entreprenøren kunne ha rettigheter som følge av forsinket betaling, herunder blant annet forsinkelsesrenter.

Er boligen din forsinket?

Om du ønsker å fremme krav som følge av forsinkelse, kan det være hensiktsmessig å rådføre seg med en advokat. Advokaten kan hjelpe deg med å vurdere om entreprenøren har rett til tilleggsfrist eller om det bør fremmes krav. Dersom forbrukeren ønsker å holde tilbake deler av betalingen kan det være spesielt praktisk å få rådføring slikt man unngår å selv havne i ansvar.

Dersom det oppstår tvist med entreprenøren om forsinkelse, har man under gitte forutsetninger rett til advokathjelp på forsikring. Dette vil advokaten kunne vurdere for deg.   

Opplevelsen av advokathjelp slik det burde være

A-F

Advokat i AltaAdvokat i ArendalAdvokat i Asker – Advokat i AskimAdvokat i BergenAdvokat i BodøAdvokat i BrekstadAdvokat i BrevikAdvokat i BrumunddalAdvokat i BryneAdvokat i BrønnøysundAdvokat i DrammenAdvokat i DrøbakAdvokat i EgersundAdvokat i ElverumAdvokat i FagernesAdvokat i FarsundAdvokat i FauskeAdvokat i FinnsnesAdvokat i FlekkefjordAdvokat i FlorøAdvokat i FosnavågAdvokat i FredrikstadAdvokat i Førde

G-K

Advokat i GjøvikAdvokat i GrimstadAdvokat i HaldenAdvokat i HamarAdvokat i HammerfestAdvokat i HarstadAdvokat i HaugesundAdvokat i HokksundAdvokat i HolmestrandAdvokat i HonningsvågAdvokat i HortenAdvokat i HønefossAdvokat i JessheimAdvokat i JørpelandAdvokat i KirkenesAdvokat i KolvereidAdvokat i KongsbergAdvokat i KongsvingerAdvokat i KopervikAdvokat i KragerøAdvokat i KristiansandAdvokat i Kristiansund

L-O

Advokat i LangesundAdvokat i LarvikAdvokat i LeknesAdvokat i LevangerAdvokat i LillehammerAdvokat i LillesandAdvokat i LillestrømAdvokat i LyngdalAdvokat i Lørenskog – Advokat i MandalAdvokat i Mo i RanaAdvokat i MoelvAdvokat i MoldeAdvokat i MosjøenAdvokat i MossAdvokat i MysenAdvokat i MåløyAdvokat i NamsosAdvokat i NarvikAdvokat i NittedalAdvokat i NotoddenAdvokat i OddaAdvokat i OrkangerAdvokat i OsloAdvokat i Otta

P-S

Advokat i PorsgrunnAdvokat i RaufossAdvokat i RisørAdvokat i RjukanAdvokat i RørosAdvokat i SandefjordAdvokat i SandnesAdvokat i SandnessjøenAdvokat i SandvikaAdvokat i SarpsborgAdvokat i SaudaAdvokat i SkiAdvokat i SkienAdvokat i SkudeneshavnAdvokat i SortlandAdvokat i StathelleAdvokat i StavangerAdvokat i StavernAdvokat i SteinkjerAdvokat i StjørdalshalsenAdvokat i StokmarknesAdvokat i StordAdvokat i SvelvikAdvokat i Svolvær

T-Å

Advokat i TromsøAdvokat i TrondheimAdvokat i TvedestrandAdvokat i TønsbergAdvokat i UlsteinvikAdvokat i VadsøAdvokat i VardøAdvokat i VerdalsøraAdvokat i VinstraAdvokat i ÅkrehamnAdvokat i ÅlesundAdvokat i ÅndalsnesAdvokat i Åsgårdstrand