Reklamasjonsfrister etter avhendingslova ved mangel på bolig

Hvilke frister gjelder etter avhendingslova ved reklamasjon på mangler etter kjøp av bolig?

Advokat Bratteng AS

21. mars 2021

Relativ reklamasjonsfrist

Dersom en har kjøpt en bolig med mangler eller har mottatt reklamasjon på en bolig en har solgt, er det flere frister en bør være oppmerksom på.

For at krav ikke skal gå tapt, må kjøper reklamere på manglene innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget manglene. Av bevishensyn bør reklamasjonen overleveres skriftlig. Det må fremgå hvilke mangler og avtalebrudd det reklameres over og hva slags type mangel det er snakk om. Dette kalles gjerne den relative reklamasjonsfristen og den fremkommer av avhendingsloven §4-19(1).

Spesifisert reklamasjon

Dersom det ikke er klart hva slags mangel det er snakk om eller omfanget av mangelen, må dette avklares ved en sakkyndig vurdering og reklamasjonen må følges opp med en nærmere beskrivelse innen rimelig tid. 

Hva som er rimelig tid må vurderes konkret i det enkelte tilfelle, men fra rettspraksis er det eksempler på at rimelig tid har blitt vurdert til 2-3 måneder etter at mangelen burde vært oppdaget. Men i konkrete tilfelle kan rimelig tid både være lengre og kortere enn dette utgangspunktet. 

Den absolutte reklamasjonsfristen

Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år etter overtakelsen av boligen. Både den relative og den absolutte reklamasjonsfristen må være overholdt, for at kjøper skal ha kravet sitt i behold. 

Krav om retting

Kjøper kan kreve at selger retter mangelen. Men dersom kjøper ikke gir selger melding om krav på retting sammen med reklamasjonen eller rimelig tid innen tid etter denne, går krav på retting tapt. Krav om retting kan likevel gjøres gjeldende hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller har handlet i strid med god tro. 

Krav om heving

Dersom kjøper krever å heve kjøpet, må dette også meddeles selger innen rimelig tid etter at kjøper var kjent med mangelen. 

Foreldelsesfrist

For krav som følge av mangler ved bolig gjelder også de alminnelige regler om foreldelse i foreldelsesloven. Den alminnelige foreldelsesfrist er 3 år regnet fra det tidspunktet selger tidligst hadde rett til å kreve oppfyllelse. Ved uvitenhet om kravet gjelder det en tilleggsfrist på ett år fra da kjøper ble kjent med kravet. 

Få advokat dekt på din forsikring

Advokatene

Avslag eller klage på boligkjøperforsikringen

En boligkjøperforsikring, er en forsikring som kan tegnes av en boligkjøper ved kjøp av bolig. Men hva gjør du om forsikringsselskapet avslår dekning eller ikke gir deg god nok oppfølging?

naboer i tvist

Bør jeg velge leiegaranti i stedet for depositum?

Leiegaranti, også kalt husleiegaranti eller depositumsgaranti, er en garanti som benyttes ved leieavtaler som et alternativ til depositum. Bruken av leiegaranti har økt de siste årene, og tilbud om leiegaranti gis ofte av profesjonelle utleierne, slik som utleiemeglere.

Thomas Cappelen
Les mer
Har etter anbefaling av en kollega brukt Bratteng til en privat sak og er strålende fornøyd med service, responstid og faglig tyngde. De var bl.a. også raskt på banen med en nøyaktig prosessrisiko analyse da tiden var moden for dette; noe jeg til tider har savnet uoppfordrede signal på ved bruk av Oslo advokater for både forretnings- og private engasjementer. Anbefales på det sterkeste.
Gunn Elisabeth
Les mer
Det hele startet med en sms, etter dette har jeg opplevd dette advokat firmaet som profesjonelle, de oppfattet raskt på hva saken handlet om. De er oppdatert på lover og regler, de er ryddig både på å fremlegge saken, og i det skrevne ord. De er hyggelige og de kler seg bra. Ønsker dere lykke til videre.
Christina Frantzen
Les mer
Veldig fornøyd! Ryddig, effektiv og følte hele veien at de tok godt vare på meg gjennom hele prosessen 😊
Håkon Wollan
Les mer
God oppfølging hele veien.
Anne Engebye Rue
Les mer
Advokat Bratteng ved Mia Hoff har gitt trygg og god oppfølging. Kan anbefales.
Previous
Next
Vi gir ærlige og tydelige råd og vi er stolte av det vi leverer - alltid.